Hợp đồng vô hiệu và vấn đề bồi thường thiệt hại

Để phân tích hậu quả pháp lý của việc hợp đồng vô hiệu, HÃNG LUẬT UY TÍN xin nêu quan điểm pháp lý như sau:

Hợp đồng vô hiệu là hợp đồng đã được xác lập giữa các bên, nó đã tồn tại nhưng không đáp ứng các điều kiện của hiệu lực của hợp đồng do pháp luật quy định. Theo đó, các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng quy định tại Điều 117 BLDS 2015. Nếu như vi phạm tại các điều kiện được quy định trên thì hợp đồng đó không có hiệu lực.

Theo như Điều 131 BLDS 2015 thì hợp đồng dân sự cũng là một trong những giao dịch dân sự. theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực pháp lý và không phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong giao dịch kể từ thời điểm xác lập giao dịch đó.

Ngoài ra, khi hợp đồng dân sự vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Trường hợp mà bên có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu mà gây ra thiệt hại thì căn cứ vào mức độ lỗi và mức độ thiệt hại để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng.

Trong trường hợp  hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức thì một trong các bên tham gia giao dịch dân sự yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và thời hiệu yêu cầu là 2 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

- Hết thời hiệu quy định tại các điểm nêu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

- Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Đối với hợp đồng vô hiệu về hình thức thì xử lý như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, nếu các bên có yêu cầu giải quyết bồi thường thì Tòa án có trách nhiệm xác định thiệt hại. về nguyên tắc, một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi có thiệt hại xảy ra, không có thiệt hại thì không có trách nhiệm bồi thường.

BLDS năm 2015 tuy có quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu, tuy nhiên không cho biết thiệt hại là gì và thiệt nào nào được bồi thường. Một số văn bản của nước ta cũng có quy định, tuy nhiên nó lại mang tính chất cụ thể theo vụ việc. Theo như các văn bản trước đây về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì xử lý bồi thường như sau: "Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.,.......

Đối với vụ việc liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất cũng có quy định: "Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. 

Việc xác định giá của tài sản trong giao dịch cũng là một vấn đề đáng lưu ý để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Cuối cùng là xác định lỗi của các bên trong hợp đồng. về nguyên tắc, người có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường. trong đó, có thể tồn tại lỗi của một bên hoặc lỗi của hai bên. Trong trường hợp tồn tại lỗi của hai bên làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải xác định mức độ lỗi của các bên để thấy được thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên,...

Từ sự phân tích trên HÃNG LUẬT UY TÍN khuyến cáo người dân khi tiến hành thực hiện việc đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì nên cần có sự hỗ trợ tư vấn pháp luật từ các Luật sư chuyên môn để việc giao dịch được thuận lợi. Giao dịch mua bán nhà đất là một trong những cột mốc quan trọng của một đời người bởi vậy người dân nên bỏ tư tưởng “phó mặc” “may rủi” trong việc mua bán.

HÃNG LUẬT UY TÍN sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ; thực hiện thủ tục pháp lý cho khách hàng trong các giao dịch liên quan đến nhà đất.

Trân trọng./.

HÃNG LUẬT UY TÍN – Nơi đặt trọn niềm tin của bạn